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생활

주택연금 대출 알아보기 - 가입 조건

 

주택연금이란 집을 소유하고 계시지만 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다.

주택연금 대출 알아보기

주택연금이란?

▣ 만 55세 이상(주택소유자 또는 배우자)의 대한민국 국민(주택소유자 또는 배우자)이 소유 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)입니다.

▣ 이를 위하여 공사는 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 공사의 보증서에 의해 가입자에게 주택연금을 지급합니다.

 

주택연금 과정

 

 1) 보증신청 : 신청인이 공사를 방문하여 보증상담을 받고 보증신청을 합니다.

 2) 보증심사 : 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 심도 있는 심사를 진행합니다.

 3) 보증서 발급 : 공사는 보증약정 체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급합니다.

 4) 대출실행(주택연금대출) : 신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 이후 금융기관에서 주택연금 대출을 실행합니다.

 

주택연금 가입조건

▣ 부부 중 1명이 만 55세 이상

▣ 부부 중 1명이 대한민국 국민

▣ 부부 기준 공시 가격 등이 9억 원 이하 주택 소유자

▣ 다주택자라도 합산 가격이 공시 가격 등이 9억 원 이하면 가능

▣ 공시 가격 등이 9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택 팔면 가능

주택연금의 장점

  1) 평생 거주, 평생 지급

▣ 평생 동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장해드립니다.

▣ 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금 감액 없이 100% 동일 금액의 지급을 보장해 드립니다.

 2) 국가가 보증

▣ 국가가 연금 지급을 보증하므로 연금 지급 중단 위험이 없습니다.

 3) 합리적인 상속

▣ 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.

 

주택연금 정산방법

 

 4) 세제 혜택

세제혜택

  * 2024년까지 지방세 특례 제한법 시행령으로 정하는 1가구 1 주택에 한해 재산세 감면

  * 주택연금 가입주택이 5억 원 이하이면 재산세(본세) 25% 감면(5억 원 초과 주택은 5억 원에 해당하는 재산세(본세) 25% 감면)

  * 저당권 설정 시 등록세액의 20%, 이용 시 재산세(본세) 액의 20%에 해당하는 교육세를 부담하셔야 합니다.

  * '주택 공시 가격 등'은 지방세법 제4조 1항에 따라 공시된 가액 또는 시장 군수가 산정한 가액임

  * 1가구 1 주택은 지방세 특례 제한법 시행령에서 정함

  * 등록면허세 감면은 2024년 말 일몰 예정

기타 세부내용

 1) 보증기한(종신)

▣ 소유자 및 배우자 사망 시까지

▣ 이용 도중에 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.

▣ 이용 도중에 재혼을 한 경우 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.

 2) 가입비(초기보증료) 및 연 보증료

▣ 가입비(초기보증료) : 주택 가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부합니다.

▣ 연 보증료 : 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부합니다.

▣ 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하므로 연금 지급총액(대출잔액)에 가산됩니다. 따라서, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.

 3) 담보의 제공 : 1순위 근저당권 제공

▣ 제삼자(자녀, 형제 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 이용할 수 없습니다.

▣ 1순위로 근저당권을 설정합니다.

 4) 적용금리

▣ 적용금리는 "기준금리" + "가산금리"입니다.

▣ "기준금리"는 고객과 금융기관이 협의하여 다음 중 한 가지를 선택할 수 있습니다.

  - 3개월 CD금리 (3개월 주기로 변동)

  - 신규취급액 COFIX 금리 (6개월 주기로 변동)

▣ "가산금리"는 기준금리가 3개월 CD금리인 경우 1.1%, 신규취급액 COFIX 금리인 경우 0.85%입니다. (대출상환방식의 경우 가산금리가 0.1% p 인하됩니다.)

▣ 이자는 매월 연금 지급총액(대출잔액)에 가산되어 늘어나지만, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.

▣ 가입 이후에는 대출 기준금리 변경이 불가능합니다.

 5) 주택연금 지급정지 사유

▣ 첫째, 부부 모두 사망한 경우 : 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능

▣ 둘째, 부부 모두 주민등록을 이전한 경우 : 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우. 다만, 입원 등 한국 주택금융공사 사장이 정하여 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유(이하 "실거주 예외 인정 사유")로 공사의 승인을 받은 경우는 제외

▣ 셋째, 장기 미거주의 경우 : 부불 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우. 다만, 실거주 예외 인정 사유가 있어 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우 제외

※ 실거주 예외 인정 사유

▣ 주택연금 이용자 부부 모두 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하거나 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우 주택연금 지급이 종료됩니다.

  다만, 아래 사유에 해담함을 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인하여 불가피한 사유로 인정하는 경우에는 부부 모두 1년 이상 담보주택에 거주하지 않아도 주택연금을 계속 이용할 수 있습니다.

  또한, 아래 사유에 해당함을 공사에 입증하여 공사의 승인을 받으면 부부 모두 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하더라도 주택연금을 계속 이용할 수 있습니다.

 

주택연금 예외 인정
주택연금 종료사유

▣ 넷째, 주택 소유권을 상실하는 경우 : 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 소실 ;등

▣ 다섯째, 처분 조건 약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용 : 일시적 2 주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분

▣ 여섯째, 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 등

 

 6) 지급 조정사유(우대 방식)

▣ 우대지급(혼합) 방식을 선택하는 경우에는 고객과 배우자의 보유주택수는 1 주택으로 제한되며, 가입 후에도 보유주택수를 조사하여 우대자격여부를 검증합니다. (최초 월지급금 실행일로부터 1년이 경과한 때부터 연 1회에 한하여 검증)

▣ 공사의 검증 절차에 따라서 주택연금 가입 후 담보주택 외의 주택을 보유하신 것을 공사가 확인한 경우네는 6개월 이내에 해당 주택을 처분할 것을 요청드리며, 처분하지 않으신 경우에는 연금대출(월지급금, 인출한도 등)을 90% 수준으로 조정하여 지급합니다.

▣ 다만, 월지급금 등이 조정된 이후에 담보주택 외의 주택을 처분하고 그 사실을 증빙서류 등으로 입증하실 경우에는 다음 월지급금 지급일부터 조정된 금액을 회복하여 지급합니다.

 7) 대상 주택의 재개발/재건축

▣ 가입 당시 재개발/ 재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능합니다.

▣ 이용 도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있습니다.

   (재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보)

▣ 주택연금 계약을 유지할 경우, 재개발/재건축 조합 등으로부터 제공되는 이주비 대출을 받지 못하실 수 있습니다.

 

하나은행 주택연금 알아보기

 

마치며

지금까지 주택연금에 대하여 알아보았습니다. 국민연금만으로는 노후 생활을 하기가 좀 부족하다고 느낀다면 주택연금을 생각해보시는 것도 좋을 듯합니다. 평생 동안 안정적인 수입을 얻을 수 있고, 편안한 노후를 보내실 수가 있을 것 같습니다. 주택연금이 마음에 드신다면 가입조건이 나에게 맞는지 확인하여 보시고 신청하시기 바랍니다.

(유용한 정보)

 

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