주택담보대출 - 보금자리론 신청 대상 한도 기간 상환 방식

 

보금자리론은 대출받은 날로부터 만기까지 안정적인 고정금리가 적용되어, 향후 금리 변동의 위험을 피하고자 하는 고객에게 적합한 상품입니다. 금리가 많이 오르는 시기에 적합한 상품으로 안정적인 대출 방법 중 하나입니다.

보금자리론 - 주택담보대출

신청대상

  ▣ 국적 : 민법상 성년인 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적 동포 포함)

  ▣ 주택 수 : 부부(미혼인 경우 본인) 기준 무주택자 또는 1 주택자 (구입용도에 한해 일시적 2 주택 허용하며, 담보주택 외 기존주택의 처분기한은 본 건 담보주택 소재지에 따라 차등 적용)

 

주택소재지에 따른 처분기한

 

  1) 대출 신청일 현재 담보주택 소재지에 따라 확정

  2) 조정대상지역이면서, 투기지역 또는 투기과열지구에도 해당하는 경우 1년

   - 구입용도 : 잔금용 또는 소유권 이전등기 접수 후 3개월 이내 신청

  ※ 무주택이란 본건 담보주택 외에 다른 주택을 소유하지 않은 것을 의미, 국토교통부의 주택전산망 조회 결과 유주택자로 판명되더라도 해당 주택을 처분한 것이 공부상 입증되거나 (무주택으로 보는 경우)에 해당하면 무주택 세대주로 간주

  - 주택 보유 수는 본인 또는 배우자(결혼 예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 주택 보유 현황을 국토교통부 무주택 검증(www.homs.go.kr, 이하 'HOMS) 및 주택담보대출 이용현황 등을 통해 검증

   * 대출실행 전 : 대출 신청일을 기준으로 채무자 및 배우자가 보유하고 있는 주택이 있는지를 확인

  * 대출실행 후 : 이용 자격 유지 여부 확인을 위해 대출실행일로부터 매 1년이 되는 날(이하 '검증 기준일')을 기준으로 담보주택 외 채무자 및 배우자(결혼 예정자 및 세대 분리된 배우자를 포함하며, 본건 대출 신청시점의 배우자로 한정)가 신청일 경과 후 추가로 보유 중인 주택(이하 '추가 주택')이 있는지를 검증

  * 대출 신청일로부터 3개월 내 채무자와 결혼 예정임을 별도로 증빙한 배우자

  * 주택담보대출 이용현황 : 채무자 및 배우자(결혼 예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 한국 신용 정보원 신용정보조회를 실시하여 다른 목적물로 주택담보대출(중도금 또는 이주비 대출 포함)을 이용 중이면 주택 보유 수에 포함

  ※ 제3자 담보대출인 경우에는 주택 보유수 산정 제외

   ▣ 소득 : 연소득 7천만 원 이하 (미혼이면 본인만, 기혼이면 부부합산)

   ▣ 신용 : 본인 또는 배우자가 한국 신용 정보원 "신용정보관리규약"에서 정하는 아래의 신용정보가 남아있으면 대출신청 불가능(배우자의 소득이 없을 경우 배우자에 대해서는 신용정보 미확인)

   - 연체, 대위변제, 대지급, 부도, 관련인 정보

   - 금융질서문란 정보, 공공정보

   - 신용회복 지원 신청 및 등록정보

  ▣ 신혼가구 : 부부합산 연소득 85백만 원 이하

    - 주택면적 85㎡이하 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 면 또는 면지역은 100㎡) 이하

  ※ 신혼가구 : 혼인관계 증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내이거나 결혼 예정자(대출 신청일로부터 3개월 이내에 혼인신고 완료하여야 함)

  ▣ 다자녀가구 : 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 부부합산 연소득 최대 1억 원 이하

    - 미성년 자녀 1명인 경우 부부합산 연소득 최대 8천만 원 이하

    - 미성년 자녀 2명인 경우 부부합산 연소득 최대 9천만 원 이하

 

무주택으로 보는 경우

   (1) 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우

   (2) [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우

    - 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

    - 85㎡이하의 단독주택

    - 소유자의 [가족관계의 등록에 관한 법률]에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

  3) 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 그 지분을 처분한 경우

  4) 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

  5) 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.

  6) 건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

  7) 무허가 건물을 소유하고 있는 경우

  8) 문화재로 지정된 주택

대출금리 - 주택담보대출

  ▣ 대출받은 날로부터 만기까지 고정금리

  ▣ 우대금리

    - 한부모가구, 장애인 가구, 다문화가구, 다자녀가구 (각 항목별 0.4% p), 신혼가구(0.2% p) 금리우대 가능(우대금리 중 택 2, 최대 0.8% p를 한도로 중복 적용 가능)

  ▣ 가산금리

    - 가산금리 담보물 소재지가 투기지역인 경우에는 0.1% p 부가 금리 부과. 단, 녹색건축(예비) 인증을 받은 경우 투기지역 가산금리 면제

  ※ 최종 대출 금리가 1.2% 미만인 경우 1.2% 적용

대상 주택 - 주택담보대출

▣ 부동산 등기부등본 상 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능

    ※ 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등 제외

    - 대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 6억 원을 초과하는 주택은 취급 불가

    - 구입용도인 경우 시세, 감정평가액, 매매가액(낙찰가, 분양계약서 상 실 매매액 등 고객이 실제로 지급한 금액) 중 어느 하나라도 6억 원 초과하는 주택 제외

    - 단, 신청일 담보주택의 시세정보가 6억 원 이하이면 대출승인일 시세정보가 6억 원을 초과하더라도 시세정보를 6억 원으로 간주, 이 경우에도 승인일 시세정보가 9억 원을 초과하면 취급 불가(보전 상환용도를 포함하여 공사가 사전 심사하는 경우에 한함)

   * 시세정보는 KB국민은행 일반 평균가를 우선 적용(KB국민은행 시세 정보가 없는 경우, 한국 부동산원(부동산테크) 시세정보의 하한 평균가와 상한 평균가를 산술 평균한 값 적용)

 

조정대상지역 등 지역별 유의사항

 ▣ 주택이 조정대상지역(투기지역 및 투기과열지구를 포함)에 있으면 LTV, DTI가 아래와 같이 조정

 ▣ 보금자리론 LTV, DTI 조정

 

조정대상지역 조정

 

  * 신규 분양하는 주택을 담보로 하는 잔금대출 중 분양 공고일과 매매계약일이 2017.8.2일 이전인 경우에는 LTV 70%, DTI 60% 적용

  ※ 아파트가 아니고 단독, 다세대, 연립주택이면 LTV 5% 차감

▣ 담보물 소재지가 투기지역 및 수도권 투기과열지구일 경우, 일정 요건을 충족하는 신규 입주 아파트라도 담보주택 평가액으로 '분양가액' 적용 불가(가격정보 또는 분양가액 적용 불가할 경우, 감정평가 진행 가능. 단, 가격정보 또는 분양가액이 6억 원을 초과하면 감정평가 신청 불가)

▣ 보금자리론 실수요자 요건

보금자리론 실수요자 요건

 

대출한도 - 주택담보대출

▣ 최대 3억 6천만 원(미성년 자녀가 3명인 가구의 경우 4억 원)

▣ 최대 LTV : 70%

    - 단, 실수요자 여부에 따라 지역별(투기지역, 투기과열지구 및 조정지역)로 LTV를 달리 적용하고, 잔금대출인 경우에는 분양공고일 및 매매계약일에 따라 별도의 LTV를 적용

    - 또한 임대보증금 및 주택유형에 따라 지역별 소액임대차보증금을 차감

▣ DTI, 대출구조, 인정소득에 의한 소득산정 등에 따라 LTV가 달라질 수 있음

    - 담보주택이 아파트인 경우 기본 LTV는 70%, 기타 주택(단독, 다세대, 연립 등)은 65% 이내

    - 담보주택 소재지가 조정지역에 해당되는 경우 : LTV 10% p (또한 DTI 10% p 차감)

    - CB점수가 271점 ~ 614점 또는 MSS점수가 [MSS운영기준]에서 별도로 정하는 경우 : LTV 60% 적용

    - 인정소득 활용 시 : LTV 60% 적용

대출기간 - 주택담보대출

 ▣ 10년, 15년, 20년, 30년, 40년

상환방식 - 주택담보대출

 ▣ 원리금 균등분할상환, 원금균등 분할상환, 체증식 분할상환(만기 40년 이용 불가) 중 한 가지를 선택

   - 원리금 균등 분할상환 : 대출 원금과 이자를 매달 똑같은 금액으로 갚아 나가는 방식

   - 원금균등 분할상환 : 대출원금만 매달 똑같은 금액으로 갚아 나가는 방식

   - 체증식 분할상환(만 40세 미만인 경우로서 u-보금자리론 및 아낌 e-보금자리론 이용 시) : 초기에 상환하는 원금과 이자가 적고 회차가 지날수록 상환원금과 이자가 늘어나는 방식

▣ 거치기간(이자만 납부하는 기간) 없음

▣ 조기(중도) 상환 수수료

   - 2015.3.2 이후 대출받은 경우 : 3년 이내에 상환하면 최대 1.2% 이내에서 조기상환 수수료 발생, 잔여일 수에 따라 일할 계산되어 감소하는 슬라이딩 방식

   - 2012.9.24. ~ 2015.2.27. 기간 중 대출받은 경우 : 3년 이내에 상환하면 최대 1.5% 이내에서 조기상환 수수료 발생. 잔여일 수에 따라 일할 계산되어 감소하는 슬라이딩 방식

   - 2012.9.23일 이전 대출받은 경우 : 대출받은 날로부터 1년까지 2%, 1~3년까지 1.5%, 3~5년까지 1% 적용, 5년 이후 면제

소득증빙방법

▣ 신청일 현재 소득이 발생하고 그 소득의 발생기간이 최소 1개월 이상이어야 인정

▣ 증빙소득 : 객관적인 자료로 입증되는 모든 소득을 합산

  ※ 증빙소득의 소득산정 방법

  ① 2개년 증빙소득을 비교하여 "연도별 과세전 연소득" 또는 "1년간 연소득"으로 연소득을 산정

    - 2개년 소득의 차이가 큰(±20%) 경우에는 소득을 평균하여 반영

    - 다만, 증감한 소득이 지속가능성을 가진 상시 소득임이 입증되는 경우에는 최근 소득으로 산정

 ② 1년 이하의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 10%를 차감하여 연소득 산정

    - 다만, 1년 치 증빙소득이 없으나 신규 입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유가 확인되고 상시 소득임이 입증되는 경우에는 10% 차감하지 않음

  ③ 채무자의 소득 발생기간이 1년 초과 ~ 2년 미만인 경우 1년 미만 소득을 연 환산 하여 비교

  ④ 휴직자는 휴직 직전 2개년 증빙소득을 확인한 후 휴직 전 최근년도 소득으로 산정

    - 신청연도를 포함하여 최근 3년대에 연속하여 1개월 이상의 소득발생이 없는 경우에는 연소득이 없는 것으로 간주

    - 복직자는 복직 이후 최근년도 소득으로 산정(복직 이후 3개월 미만인 경우에는 휴직자로 간주할 수 있음)

 

소득종류별 증빙소득 입증서류

 

소득종류별 상시소득 입증서류

 

    - 인정소득 : 국민연금 또는 건강보험료를 활용해 추정한 소득

※ 인정소득의 소득산정 방법

증빙소득 제출이 어려운 경우에 한해 인정소득을 활용하되 추정된 소득에서 5%를 차감하여 소득 산정(최대 5천만 원까지만 인정)

 

인정소득 입증서류

인정소득으로 소득 추정이 가능한 경우

 

전입 사실 확인 관련 유의사항

 ▣ 2020년 7월 1일 신청 완료 분부터 적용(단, 2020년 6월 30일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 종전 규정 적용)

 ▣ 담보주택 구입을 위해 보금자리론을 받은 신청인(채무자)은 대출실행일로부터 3개월 이내에 본건 담보주택에 전입을 완료하여 담보주택의 전입세대 열람표 또는 신청인(채무자)의 주민등록 등(초) 본을 취급 금융기관에 제출하고, 전입일로부터 1년 간 담보주택에 계속 거주(전입 상태 유지)하여야 함

▣ 만약 3개월 이내에 전입하지 않거나 전입 후 1년간 연속하여 거주하지 않은 것으로 사후 확인되는 경우, 또는 전입 관련 사실 확인을 위해 공사 또는 취급 금융기관의 요청에 따른 관련 서류를 제출하지 않는 경우 기한의 이익이 상실되며 기한이익 상실일로부터 3년간 보금자리론 신규 이용 제한

소득공제 - 주택담보대출

 ▣ 소득세법 52조에 따른 요건을 충족하는 경우 연말정산 시 소득공제 가능

주택연금 사전예약 보금자리론 유의사항

본인 또는 배우자가 만 40세 이상인 고객님께서 보금자리론을 신청하면서 주택연금 가입을 사전 예약하고, 주택연금 가입 연령에 도달 시(만 55세 이후 전환 희망 시) 주택 연금으로 전환하는 상품입니다.

사전예약 보금자리론을 주택연금으로 전환 시 우대금리(0.15% p 또는 0.3% p) 누적액을 전환 장려금 형태로 일시에 지급해 드립니다. 

※ 단, 주택연금 사전예약 보금자리론 대출이 공사로 양수된 경우에만 우대금리 누적액을 지급합니다.

 ▣ (대출 만기) 10년, 15년, 20년, 30년, 40년

  * 만 45세 미만인 경우 대출 만기 10년 선택 불가

 ▣ 취급 금융기관 선택 시 유의사항

  - 신청하는 주택연금 사전예약 보금자리론으로 본 건 주택의 주택담보대출을 대환 하는 고객은 기존 대출이 금융기관 '변동금리 또는 일시상환'대출(2015.12.31일 이전 대출 실행 건)인 경우 동일 은행으로 보금자리론을 신청하시면 기존 대출의 조기상환 수수료 면제가 가능하니 참고하세요.

※ 조기상환 수수료 면제와 추가 우대금리 적용을 받기 위해서는 반드시 기존 대출 명의자와 신청인이 동일해야 함

정부인정 일시상환 대출

 

보금자리론 신혼, 다자녀가구 우대요건 신설 및 개편

2018년 4월 9일 신규 접수분부터 신혼가구 및 다자녀가구의 보금자리론 우대 요건이 신설 개편되오니 이용에 참고하세요.

 ▣ 신혼가구

  - 소득 확대 : 부부합산 연소득 제한을 7천만 원에서 85백만 원까지 확대

  - 주택면적 85㎡ ([국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 이하

  - 금리우대 : 외, 맞벌이 불문하고 부부합산 연소득 7천만 원 이하이면 신혼가구는 0.2% p 금리 우대

  - 장애인, 다문화, 한부모, 다자녀 가구 등 사회적 배려층 우대금리와 중복 적용 가능(본건 신혼가구 우대금리 포함 최대 2개)

   * 신혼가구 : 혼인관계 증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내인 가구(결혼 예정자 포함)

 ▣ 다자녀가구

  - 소득 확대 : 미성년 자녀 1명을 둔 경우 부부합산 소득 8천만 원까지, 2명을 둔 경우 9천만 원까지, 3명을 둔 경우 1억 원까지 소득제한을 확대

  - 대출한도 우대 : 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 대출한도가 4억 원으로 확대

  - 금리우대 : 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 주택면적 제한 없이 0.4% p 금리 우대

                (단, 주택 가격 6억 원 이하, 부부합산 연소득 7천만 원 이하인 경우)

미분양 관리지역 내 미분양 주택 입주자 전용 보금자리론

2021년 3월 4일 신규 접수 분부터 미분양 관리지역 내 미분양 주택 입주자 전용 보금자리론 우대 요건이 신설되오니 이용에 참고하여 주세요.

  ▣ 미분양 관리지역 내 미분양 아파트를 최초 구입하는 경우 소득요건 완화 및 우대금리 적용 가능합니다. 

   * 신청일 현재 서울특별시, 인천광역시, 경기도는 제외하며, 국토교통부가 매월 말 발표

   * 신청인 및 배우자가 최초 수분양자(전매를 통한 취득자 제외)로서, 분양계획서 상 분양계약일이 아래 중 어느 하나에 해당

  ※ 미분양 주택으로 간주되는 분양계약 체결 시기

   1) 공부 상 (임시) 사용승인일 또는 소유권 보존등기일 이후

   2) 입주자 모집공고 상 '최초 공급계약 체결일'로부터 60일 경과 시

  ▣ 자금용도 및 주택 보유수 요건

    - 구입용도 및 신청일 현재 무주택자(일시적 2 주택자 허용 불가)

▣ 소득요건

   - 부부합산 8천만 원 이하(신혼가구 및 다자녀가구의 경우, 해당 가구의 소득 요건에 각각 1천만 원을 가산하여 적용)

   * 신혼부부(95백만 원 이하), 1자녀 가구(9천만 원 이하), 2자녀 가구(1억 원 이하), 3자녀 이상 가구(1억 1천만 원 이하)

초장기 보금자리론

2021년 7월 1일부터 초장기 보금자리론이 신설되오니 이용에 참고하세요.

▣ 신청대상 : 대출신청인이 만 39세 이하 또는 신혼가구

  * 신청 완료일 기준이며, 만 40세 미만을 의미

▣ 대출 만기 : 40년

▣ 상환방식 : 원리금 균등상환, 원금균등상환

▣ 취급 금융기관 : 보금자리론 취급 금융기관과 동일

   - 단, 저축은행 중앙회(u-보금자리론) 제외

서민우대 프로그램

2021년 9월 27일 신규 대출 승인분부터 [서민우대 프로그램]이 시행되오니 이용에 참고하여 주세요.

▣ 신청대상 : 주택 가격 3억 원(수도권 5억 원) 이하이면서 부부합산 연소득 45백만 원 이하인 가구

▣ 금리우대 : 0.1% p

▣ 취급 금융기관 : 보금자리론 취급 금융기관과 동일

   - 단, 저축은행 중앙회(u-보금자리론) 및 SC제일은행(t보금자리론) 제외

   - 전산개발 사유로 SC제일은행의 경우 10월 중 서민우대 프로그램 우대금리 적용이 가능합니다. 적용 가능한 시점에 공지하도록 하겠습니다.

마무리

지금까지 주택담보대출 보금자리론에 대하여 알아보았습니다. 신청대상과 금리, 상환방식 등을 확인하시어 나에게 맞는 방법을 찾으시길 바랍니다.

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