주택담보대출 - 내 집 마련 디딤돌 대출 대상 금리 한도

 

디딤돌 대출은 민간 주택담보대출보다 낮은 금리가 최장 30년까지 유지되는, 상대적으로 소득 수준이 낮은 주택 구입자를 대상으로 한 정책 모기지 상품입니다. 일정한 소득 요건과 집값 요건을 충족해야 신청할 수 있습니다.

내 집 마련 디딤돌 대출

1. 신청대상

 ▣ 부부합산 연소득 6천만 원 (단, 생애최초, 신혼, 2자녀 이상의 경우 7천만 원까지) 이하

 ▣ 부부합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 '소득 5 분위별 자산 및 부채 현황' 중 소득 4 분위 전체 가구 평균값 이하(십만 원 단위에서 반올림)

  ※ 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액은 부동산, 일반자산, 자동차, 금융자산합계에서 금융부채 및 일반부채를 차감하여 산정하며, 자산 심사(관련 이의제기 포함)는 HUG에서 수행

▣ 국적 : 대출신청인은 접수일 현재 성년인 대한민국 국민

▣ 주택소유자 : 본인이 주택을 단독으로 소유하거나, 배우자(결혼 예정자)와 공동 소유(예정)

▣ 대출 접수일 현재 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하되 만 30세 미만 단독 세대주는 제외

▣ 신혼가구(결혼 예정자 포함)

  - 혼인관계 증명서 상 혼인신고일 (이하 동일)이 접수일로부터 7년 이내인 신혼가구

  - 결혼 예정자인 경우 청첩장 또는 예식장 계약서 상 결혼 예정일이 접수일로부터 3개월 이내인 신혼가구 (대출실행 후 3개월 이내에 배우자가 등재된 주민등록등본을 대출은행에 제출하셔야 하며, 제출하지 않을 경우 기한의 이익 상실)

  - LH 신혼 희망타운 주민등록표상에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속) 또는 직계비속인 세대원으로 이루어진 세대의 세대주 및 다음에 해당하는 자

  - 세대주의 배우자

  - 주민등록표상에 세대원으로 등록된 자가 대출 접수일 현재 3개월 이내에 결혼으로 세대주로 예정된 자

  - 민법상 미성년인 형제, 자매 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 대출 접수일 현재 주민등록표상 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 이상인 만 30세 미만 단독세대주

  - 직계존속 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 있는 경우로 대출 접수일 현재 주민등록표상 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 이상인 만 30세 미만 미혼 세대주

   * 무주택이란 본건 담보주택 외에 다른 주택(분양권 또는 조합원 입주권 포함)을 소유하지 않은 것을 의미.

  - 본인 및 배우자(결혼 예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)는 한국 신용 정보원 신용정보조회를 실시하여 다른 목적물로 주택담보(중도금) 대출을 이용 중이면 대출 불가

  ※ 제삼자 담보대출인 경우에도 주택 보유수 산정 시 포함

  - 국토교통부의 주택전산망 조회 결과 유주택자로 판명되더라도 해당 주택을 처분한 것이 공부상 입증되거나 [무주택으로 보는 경우]에 해당하면 무주택 세대주로 간주

  ※ 주택 보유수에 대한 대출거래약정서의 진술이 사실과 다른 것으로 확인되면 기한의 이익 상실 처리하고 대출금을 즉시 회수할 수 있습니다.

무주택으로 보는 경우

 

▣ 생애최초 주택구입자란, 세대주 및 세대원(분리된 배우자, 배우자와 동거세대를 구성하는 직계비속, 결혼 예정자)이 최초로 주택을 구입하는 자

  - 2018.9.13일 이전 분양권 및 조합원 입주권을 보유했으나 주택을 취득한 이력이 없을 경우 포함

    (2018.9.14일 이후 분양권 또는 입주권을 취득한 후 해당 분양권 등을 처분한 경우 인정 불가)

  - 본건 담보주택 외 주택을 소유하고 있거나 소유했던 이력이 없고, '기금 대출 이용현황' 확인 결과 기금 대출(최초 주택 구입, 중도금 대출)을 이용한 이력(상환 포함)이 없는 경우 인정

▣ 신규 분양주택 가구란, 준공 전 분양 아파트 또는 준공 후 분양전환 임대 아파트에 최초 분양계약을 체결한 계약자 가구

▣ 대출이 제한되는 경우

  - 신청인이 한국 신용 정보원 "신용정보관리규약"에서 정하는 아래의 신용정보 또는 해제 정보가 남아있으면 대출취급 불가(배우자에 대해서는 신용정보 미확인)

   * 연체, 대위변제, 대지급, 부도, 관련인 정보

   * 금융질서문란 정보, 공공기록정보, 특수기록정보

   * 신용회복 지원 등록정보

  - 부부에 대하여 대출취급기관에 회수되지 않은 채권이 있어 내규로 대출을 제한하고 있는 경우

  - 부부가 공사의 구상권, 미수채권 등이 회수되지 않은 경우

    (대출 신청인에 대하여 최종 대출실행 시 신용정보를 재확인)

2. 신청시기

▣ 소유권 이전등기(입주예정일) 전 접수. 다만, 소유권 이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내 접수 가능(소유권 이전과 동시에 대출 취급 가능)

  ※ 구입용도 이외의 대출은 신청 불가

  - 상속, 증여, 재산분할로 주택(분양권 또는 조합원 입주권)을 취득한 경우 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내일지라도 취급 불가

  - 매수인과 매도인의 관계가 부부, 직계존비속, 배우자의 직계존비속인 경우 취급 불가

  - 매수인과 매도인의 관계가 형제인 경우 계약금, 중도금 등 실질적 대금 지급 내역을 입증하지 않으면 취급 불가

▣ 신청시기 : 공사 홈페이지를 통해 접수 시 대출실행일(입주예정일)로부터 최대 70일 이내 접수 가능

  - 대출 접수일로부터 최장 40일 이내에 승인하며, 승인일로부터 30일 이내 실행합니다.

  ※ HUG가 수행하는 자산 심사절차 중 이의제기 처리기간은 제외 가능합니다.

  ※ 승인일로부터 30일 이내에 대출이 실행되지 않은 경우, 대출승인이 자동 취소되어 대출이 불가할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

 

3. 대상 주택 - 주택담보대출

▣ 공부상 주택

   대출승인일 현재 주택 가격 5억 원 이하, 주거전용면적 85㎡ (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 면 지역은 100㎡까지) 이하

  단, 접수일 기준 담보주택의 가격정보가 있는 경우, 가격정보가 5억 원 이하

   - 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 : 주택 가격 3억 원 이하, 주거전용면적 60㎡ (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍, 면 지역은 70㎡까지) 이하

▣ 담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 '가격정보', '공시 가격', '분양가액', '감정평가액' 순서로 적용

   1) 가격정보로 주택 가격 평가 시 한국 부동산원 시세정보 또는 KB시세를 적용하되 매매가액(낙찰가액, 분양계약서 상실 매매액)과 비교하여 낮은 금액을 가격정보로 간주

   2) 접수일 기준 가격정보가 5억 원 이하이면 승인일 기준 가격정보 5억 원 초과 시 5억 원으로 간주

   * 분양가액(발코니 확장비용 포함)으로 평가하는 경우는 가격정보가 없고, 아래의 요건을 모두 충족하는 신규 입주 아파트(분양전환 임대아파트 포함)에 대한 잔금대출 취급 시

   1) 분양계약서 또는 입주자 모집공고문 상 300세대 이상

   2) 대출 신청일 또는 대출승인일이 (임시) 사용승인일(다만, 분양전환 임대아파트의 경우에는 지자체의 분양전환 승인일) 이후 6개월 이내

▣ 신규 입주 아파트로서 아직 등기부등본이 발급되지 않은 경우라도 위 분양가 적용요건을 모두 만족할 경우 후취담보로 신청 가능 (단, 재개발, 재건축 아파트는 신청 불가)

 

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4. 대출한도

▣ 최대 LTV 70%(최대 2.5억 원, 단, 신혼가구 2.7억 원, 2자녀 이상 3.1억 원, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 최대 금액 1억 5천만 원)

▣ DTI, 대출구조, 소득추정에 의한 소득산정 등에 따라 LTV가 달라질 수 있음

▣ 임대차 금액 및 주택유형에 따라 지역별 소액임대차보증금이 차감되어 한도가 산정됨

▣ 단, MCG를 이용하면 소액 임차보증금이 차감되지 않기 때문에 LTV 한도까지 대출이 가능

MCG(Mortgage Credit Gurantee)란?

주택담보대출 시 소액 임차보증금을 차감하지 않고 최대 LTV까지 대출을 받을 수 있도록 하는 공사의 모기지 신용보증

5. 대출상환

▣ 매월 원리금 균등 분할상환, 원금균등 분할상환, 체증식 분할상환

  - 원리금 균등 분할상환 : 매월 원금과 이자의 합계액을 균등하게 상환하는 방식

  - 원금균등 분할상환 : 매월 균등한 원금을 상환함에 따라 초기에는 많은 이자를 내나 점점 상환이자가 줄어드는 방식

  - 체증식 분할상환 : 만 40세 미만의 근로소득자인 경우 초기에 상환하는 원금과 이자가 적고 회차가 지날수록 원금과 이자가 늘어가는 방식

  ※ 체증식 상환방식 선택 시 5년 변동금리 적용 불가(만기 10, 15, 20, 30년 중 선택)

▣ 대출기간 : 10, 15, 20, 30년

▣ 거치기간(이자만 납부하는 기간) 최대 1년 설정 가능

▣ 조기(중도) 상환 수수료 최대 3년, 최대 요율 1.2% 잔여일 수에 따라 슬라이딩 방식(조기상환 수수료가 날짜에 따라 감소하는 방식, 일할계산, n/365)

6. 소득증빙방법

▣ 소득은 모든 종합소득 합산하며, 근로소득, 사업자등록이 있는 사업소득, 공적연금소득(국민연금, 공무원연금, 군인연금, 사립학교 교직원 연금, 별정우체국연금)은 필수 합산합니다.

▣ 현재 소득이 발생하고 그 소득 발생기간이 최소 1개월 이상이어야 합니다.

  - 연소득 산정방법

  ① 2개년 증빙소득을 비교하여 "연도별 과세전 연소득" 또는 "1년간 연소득"으로 연소득을 산정

    - 2개년 소득의 차이가 ±20% 이하인 경우 최근년도 소득으로 산정

    - 2개년 소득의 차이가 큰(±20%) 경우에는 소득을 평균하여 반영

    - 다만, 증감한 소득이 지속가능성을 가진 상시 소득임이 입증되는 경우에는 최근 소득으로 산정

  ② 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 10%를 차감하여 연소득 산정

    - 다만, 1년 치 증빙소득이 없으나 신규 입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유가 확인되고 상시 소득임이 입증되는 경우에는 10% 차감하지 않음

  ③ 휴직자는 휴직 직전 2개년 증빙소득을 확인한 후 휴직 전 최근년도 소득으로 산정

    - 신청연도를 포함하여 최근 3년 내에 연속하여 1개월 이상의 소득발생이 없는 경우에는 연소득이 없는 것으로 간주

    - 복직자는 복직 이후 최근년도 소득으로 산정(복직 이후 3개월 미만인 경우에는 휴직자로 간주)

▣ 소득종류별 증빙소득 입증서류(아래 서류 중 택 1)

소득종류별 증빙서류 입증

 

▣ 소득종류별 상시 소득 입증서류 (아래 서류 중 택 1)

상시소득 입증 서류

상시소득 입증 예시

 

▣ 추정소득 : 국민연금 또는 건강보험료를 활용해 추정한 소득

    - 추정소득의 소득산정 방법

     - 증빙소득 제출이 어려운 경우에 한해 추정소득을 활용하되 추정된 소득에서 5%를 차감하여 소득 산정(최대 5천만 원까지만 인정)

     - 접수일 현재 최근 3개년 연금, 보험료가 미납 없이 납부된 경우만 인정

▣ 추정소득 입증서류 (아래 서류 중 택 1)

추정소득 입증서류

추정소득으로 소득 추정이 가능한 경우

 

※ 소득에 대한 대출거래약정서의 진술이 사실과 다른 것으로 확인되면 기한의 이익 상실 처리하고 대출금 즉시 회수

7. 소득공제

▣ 소득세법 52조에 따른 요건을 충족하는 경우 연말정산 시 소득공제 가능

  (소득공제 관련 자세한 내용은 국세청에 문의하시기 바랍니다.)

 

8. 디딤돌 대출 단독세대주 제도 변경(2018년 3월 5일 시행)

만 30세 이상 미혼 단독세대주인 경우 주택 가격 3억 원, 주거전용면적 60㎡ 이하, 대출한도 1.5억 원 이하로 디딤돌 대출을 이용하실 수 있습니다.

 * 단독세대주 : 세대 구성원이 1명인 가구의 세대주

단독세대주

 

▣ 만 30세 미만의 단독세대주

   - 원칙적으로 디딤돌 대출 이용 불가

   - 다만, 직계존속(또는 미성년 형제자매)을 주민등록상(세대 합가일 기준) 신청일 당시에 6개월 이상 부양한 경우 현행 기준(주택 가격 5억 원, 전용면적 85㎡, 대출한도 2.5억 원)으로 디딤돌 대출 이용 가능

▣ 만 30세 이상의 미혼 단독세대주

   - 변경기준(주택 가격 3억 원, 주거전용면적 60㎡, 대출한도 1.5억 원)으로 디딤돌 대출 이용 가능

   - 다만, 직계존속(또는 미성년 형제, 자매)을 6개월 이상 부양한 경우 현행 기준(주택 가격 5억 원, 전용면적 85㎡, 대출한도 2.5억 원)으로 디딤돌 대출 이용 가능

9. 전입 사실 확인 관련 유의사항

※ 본건 담보주택 실거주 확인 : 2017년 8월 28일부터 (신청 완료일 기준)

▣ 대출받은 날로부터 1개월 이내 본건 담보주택에 전입하고, 전입일로부터 1년 동안 실거주

  - 다만, 채무자가 전입을 못하는 타당한 사유가 확인되는 경우에 한해 전입 완료일을 2개월 연장할 수 있음

▣ 금융기관은 대출 실행 후 1개월 이내에 본인에게 전입할 것을 안내하고, 미전입시 기한의 이익 상실 처리(즉, 대출금 전액 상환 요구)

▣ 주택도시 기금의 요청이 있는 경우에 한하여 전입이 완료된 건에 대해 전입 완료일로부터 일정기간 이후 전입 여부 조사

   - 전입 완료 후 1년 이내에 채무자의 전출이 확인된 경우 등 실거주 요건 위반 시 기한의 이익 상실 처리(미전입과 동일하게 처리)

10. 디딤돌 대출 자산기준 도입 (2019년 9월 30일 시행)

  ※ 자신 기준 도입 : 2019년 9월 30일 신규 접수분부터

▣ 부부합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 '소득 5 분위별 자산 및 부채 현황' 중 소득 4 분위 전체 가구 평균값 이하(십만 원 단위에서 반올림) 여야 함(순자산 기준금액 4.58억 원)

▣ 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액은 부동산, 일반자산, 자동차, 금융자산합계에서 금융부채 및 일반부채를 차감하여 산정

▣ 자산 심사(관련 이의제기 포함)는 HUG에서 수행

▣ 대출실행 이후 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 순자산 기준금액을 초과한 것이 확인될 경우(자산 심사 결과 부적격) 제재조치

① 금리

금리

  ※ 적용시점 : 공사의 사후 자산 심사결과 통지일의 익영업일부터 적용(원리금 균등분할상환 및 체증식 분할상환의 경우 가산금리 부과는 통지일 이후 최초 도래하는 이자납입일 익일에 부과)

  ② 대출조건 변경 : 불가

   - 사전 자산 심사에 따라 대출이 실행된 자에 대하여는 대출실행일부터 3개월 동안 원금(분할상환인 경우에 해당) 및 이자 선납을 제한

  - 공사로부터 대출승인 통지를 받은 경우라도 사후 자산 심사결과(이의신청 심사 완료) 대출실행일까지 부적격으로 확정 통지시 대출 불가

  ※ 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 순자산 기준금액을 초과할 경우 대출신청인의 이의신청

  - 이의신청 방법 : 대출신청인은 '기금 e 든든'(https://enhuf.molit.go.kr) 및 모바일 어플리케이션에서 이의신청 가능(근거자료 첨부)

  - 이의신청 기간 : HUG의 자산 심사 결과 부적격 통보(문자메시지 또는 유선)한 날의 익영업일부터 10 영업일 이내

  - 이의신청 심사 : HUG는 이의신청이 접수된 날의 익영업일부터 5 영업일 내 이의심사를 완료하여 대출신청인에게 통보(문자메시지 또는 유선)

  ※ 사후 자산 심사 부적격 판정에 대한 이의신청 없이 가중금리가 적용된 경우의 이의신청

  - 사후 자산 심사 부적격 판정에 대한 이의신청 없이 가중금리가 적용된 경우 1회에 한하여 이의신청 가능

  - 이의신청 후 자산 심사 결과가 적격으로 판정됨에 따라 변경되는 금리는 최종 사후 자산 심사결과 적격 확정 통지일 이 영업일부터 적용(대출거래약정서에 별도기준을 정하고 있는 경우에는 그에 따름)

11. 신규 분양주택 가구 우대금리 신설

  ※ 시행일 : 2021년 11월 12일부터(대출실행일 기준)

▣ 신규 분양 아파트의 최초 계약자에 대한 신규 우대금리 도입(0.1% p)

(유용한 정보)

주택담보대출 - 적격대출 대상 금리 한도 기간

주택담보대출 - 보금자리론 신청 대상 한도 기간 상환 방식